中国商品房预售制变融资工具绑架消费者银行
尽管选择的是国内知名开发商的住宅项目，王先生却一点也高兴不起来。
去年，王先生购买了一套烟台万科海云台的住宅，再过两个月就要收房了。但是，从8月28日开始，王先生却开始了维权。
“买房时万科承诺的污水处理厂改造、小区六大主题公园，现在看，恐怕都要成为泡影。”王先生说。
从8月25日开始，烟台万科海云台的业主就开始了集体维权，从一开始的抗议价格下跌，到目前的抗议开发商未兑现承诺。海云台的业主与烟台万科房地产开发有限公司展开了近一个月的斗争。
“造成这种局面的根本原因就在于现行的商品房预售制度。”中国消费者协会副会长、人民大学商法研究所所长刘俊海说，商品房预售制度把风险都转移到了消费者身上，如果不对这项制度进行改革，业主与开发商之间的矛盾将会越来越多。
预售引发业主与开发商纠纷不断
8月22日，烟台万科房地产开发有限公司宣布旗下的海云台项目降价促销，引发了前期业主的不满。
3天之后，上百名海云台前期业主聚集到海云台项目售楼处抗议。8月25日，9月1日，业主代表与烟台万科房地产开发有限公司进行了两次谈判。
从第二次谈判起，业主们不再对价格下跌提出意见，而是对烟台万科房地产开发有限公司的前期承诺提出要求。“价格下跌我们认了，我们希望万科能把之前承诺的事情做好。”业主刘女士说。
最让业主们纠结的是这个楼盘旁边的污水处理厂。
业主提供的购房合同显示，合同的最后一页列出了海云台项目周边不利的环境因素，共有11条，其中对污水处理厂的表述为：本小区西南约150米处侧面有污水处理厂及晾晒场，可能有一定异味。
“买房的时候，万科的销售人员说这个污水处理厂要改到地下，上面建一个公园，说要相信万科改变周边环境的能力。”刘女士告诉记者，再过两个月就要收房了，还看不到一点改动的迹象。
让业主们意外和不满的是，在9月1日与烟台万科房地产开发有限公司谈判时，该公司副总经理郭军否认对污水处理厂作过承诺。
中国青年报记者与郭军取得联系，但截至发稿时，未获得郭军的回复。
烟台万科房地产开发有限公司品牌经理马艾娜不明白为什么业主对污水处理厂这么纠结，“销售的时候已经对这个污水处理厂进行公示了，合同里也有提示，不知道业主在纠结什么。”
但是，业主们坚持认为在污水处理厂问题上得到过万科销售人员的承诺。
业主提供给记者的几封邮件显示，烟台万科房地产开发有限公司曾向海云台项目销售代理公司做出指示，在污水处理厂问题上如何向购房人解释。比如当客户问到对污水处理厂的远期规划时，销售人员应该回答：政府确实有这些想法，但是具体规划方案没有落实。现阶段污水处理厂领导、技术人员正在与德国、法国的技术人员探讨污泥如何处理造成影响最小的问题。
“除此之外，万科也利用南侧临近污水处理厂的2.6万平方米用地打造了一个大型的生态主题公园，种植了大量的落叶乔木，同时利用高大乔木在视觉上对其进行了隔断，并且也起到净化空气的作用。”“再说您选择了这里其实更看重的还是这边的海岸稀缺资源和城市中心(烟台)芝罘区海景房的升值潜力。”
这几封邮件显示，2011年8月12日，万科海云台项目组在对这个污水处理厂进行考察之后，提出了一个大胆的建议：在现阶段海云台周边无较大异味的时候，进行空气环境质量检测，同时在销售中心公示，用数据证明海云台周边空气环境良好，对人身体不会造成危害。这个建议得到了采纳。
此外，有关海云台项目配套六大主题公园的承诺也成为业主与烟台万科房地产开发有限公司争执的焦点。
“利用20余万平方米界外地，万科精心打造六个主题公园。”海云台销售时的宣传画册上这样描述。
“可现在的销售人员都不知道这6个主题公园了。”业主王先生说，9月1日，业主代表与烟台万科房地产开发有限公司谈判时，该公司副总经理郭军表示会按照约定把六大公园建好。
业主们不放心，要求烟台万科房地产开发有限公司就此出一个会议纪要，把有关六大公园的承诺落在纸上，但未获得烟台万科房地产开发有限公司的支持。
烟台万科房地产开发有限公司品牌经理马艾娜告诉本报记者，这六大主题公园不在开发项目内，是市政的配套工程，只不过是交给万科来建设。“公司并不打算把这个落在纸上，不会在合同以外出具这样的东西。”
业主最关心的问题都没有得到满意的答复，矛盾被激化。业主们开始持续地到售楼处堵门、打横幅、贴标语，甚至在售楼处吃吃喝喝。
9月4日、11日，双方一度还发生了肢体冲突。
9月6日，烟台万科房地产开发有限公司发出公告称：我们如果有缺点与错误，一定会承担责任，决不推卸掩饰。但没有法律与合同依据的诉求，我们不会因为受到非理性行为的压力而作出无原则的让步。
预售制变种成融资工具
在烟台万科海云台项目的部分业主看来，之所以陷入如今的尴尬境地，就是因为这是期房。
不仅这个项目，在全国各地，由商品房预售制引发的投诉和矛盾层出不穷。
我国房地产市场采取预售制度以来，预售商品房价格波动，质量与广告宣传、设计规划不符，延期办证、延期交房，甚至项目烂尾的事情在全国各地轮番上演。
在伟业我爱我家集团副总胡景晖看来，预售制度最大的问题就在于开发商的承诺不兑现。相比现房销售，预售制让开发商有了捂盘惜售、延迟建设等的可能。
预售制下，开发商有了空手套白狼的能力。房子还没建好就可以售出实现资金回笼，继而可以抽出资金进行别的项目的开发建设。
用胡景晖的话说，正是由于预售制，开发商可以6个锅盖盖10口锅。而对消费者来说，钱已经付了，房子还没拿到手，风险却先扛了起来。
“这些年我国城市化进程很快，房地产市场的需求量很大，开发商处于强势地位，消费者没有办法在购房合同上与开发商进行谈判。”胡景晖说，实际造成了双方的不公平。
而按照刘俊海的说法，预售制是把购房风险向消费者转移的方式，这种游戏规则对消费者明显不利。
“我国的商品房预售制来自香港，但与香港并不一样。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说。她提供的资料显示，商品房预售制度并非中国独有，在美国、英国、日本、韩国、马来西亚等国家和地区都存在，是与现房销售并存的一种住宅销售方式。
但是，在这个制度的具体操作模式上，我国与其他国家和地区完全不一样。
在香港，购房者只需要支付所买住宅全价款5%～10%的定金。日本的购房者只需要支付10%的定金。韩国购房者支付全房价款的20%~30%，且可以在一年内分期支付。美国通常是支付1万元定金。剩下的房款等到交房的时候才结清。
不仅如此，对开发商收到的预售款也有严格监管。比如在香港，预售款收入与开发企业自有资金账户实施分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。
但在我国内地，购房者则需要一次性向开发商支付所有房款。开发商对预售款的使用缺少监管。
汪利娜告诉记者，我国的商品房预售制度安排让预售成了开发商最重要的融资来源。最高时，定金、预收款和个人按揭贷款要占到开发商资金来源的49%。
“这已经不是一个简单的房屋买卖行为或企业订单式生产的营销策略的问题，而是中国特定市场环境下企业融资的一种选择。”汪利娜说。
| 对本文中的事件或人物打分: | |
| 当前平均分：-0.06 （87次打分） | |
| 对本篇资讯内容的质量打分: | |
| 当前平均分：-0.3 （74次打分） | |
网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明江西吉安网同意其观点或证实其描述。
