我市关注民生有新举：房屋征收按市价评估补偿
滨江片区棚户区改造前的民房。滨江片区棚户区改造后的效果图。
■本报记者严爱群、见习记者尹翔
编者按：
酝酿近一年、民众期待已久的《吉安市国有土地上房屋征收与补偿办法暂行办法》（吉府发〔2011〕15号）从1月1日起正式实施。暂行办法中，首次尝试通过较大幅提高征收补偿奖励标准、全面放开房屋评估市场等破解征收难题、保障被征收户合法权益。与之配套的《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》、《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿、补助和奖励标准》、《吉安市中心城区征收评估指导标准》等文件同时出台，2011年12月31日，在召开《暂行办法》新闻发布会后，吉安市房管局局长张爱新接受了晨报记者采访，结合我市实际就征收补偿新政回答了记者的提问。
记者：张局长，据说新条例与原条例相比有了重大调整，请问主要有何变化呢？
张爱新：与原条例相比主要有以下变化：
一是主体发生了变化。原拆迁条例规定拆迁主体是依法取得拆迁许可证的单位（绝大多数情况下是房地产开发公司），而新条例房屋征收的主体是政府，建设单位不得参与。
二是强制执行的方式发生了变化。原拆迁条例规定经裁决后仍拒绝搬迁的，可以由政府责成有关部门强制执行即行政强制拆迁；也可以依法申请人民法院强制执行即司法强迁，但绝大多数是走行政强制拆迁的路子。而暂行条例取消了行政强制拆迁，规定只能走司法强制拆迁的路子，即使在暂行条例出台实施之前的正在拆迁的项目也只能走司法强制拆迁的路子。
三是程序发生变化。根据原条例规定，拆迁程序是由拆迁房屋的单位启动，房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可，拆迁人实施房屋拆迁。根据新条例规定，征收程序是由政府直接启动，由政府作出房屋征收决定，政府确定的房屋征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。虽然规定也可以委托征收实施单位，但征收实施单位不得以营利为目的。
四是法律关系不同。根据原条例规定，拆迁的法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间，政府的房屋拆迁管理部门作为主管部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，并可以作为中立的第三方对拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人之间的争议作出行政裁决。根据暂行条例规定，征收的法律关系产生于征收人(政府)和被征收人之间，政府作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因而不具有行政裁决权。
五是对被征收人的补偿更加明确。对被征收人的补偿除了包含原条例所包含的内容外，补助和奖励进入法制化，暂行条例授权市、县级人民政府制定具体办法。
六是维护被征收人权利的力度更大。征收条例规定了先补偿，后搬迁的原则，对违反规定的处罚更加严格，提高了违法成本，切实维护了被征收人的合法权益，维护了社会公平。
记者：暂行办法中明确了被征收人依法享有多项权利和履行各项义务，主要有哪些权利和义务呢？
张爱新：被征收人在征收过程中有以下权利和义务（一）知情权：1、被征收房屋权属调查结果、2、确定评估机构、3、补偿方案和修改意见、4、房屋征收决定、5、房屋补偿决定、6、分户补偿情况、7、审计结果；（二）选择权：1、选择评估机构的权利，协商选举、投票选举、2、货币补偿和产权调换选择；（三）参与权：1、对征收补偿方案提出意见、2、对分户初步评估结果提出意见；（四）救济权：1、对评估结果可以申请复估和申请专家委员会鉴定、2、对政府作出的征收决定可以提出复议或诉讼、3、对政府作出的补偿决定可以提出复议或诉讼。
义务：1、配合房屋征收部门进行调查登记，2、不得在征收范围内实施不当增加补偿费用的活动；3、按期签订补偿安置协议，4、协议签订后实施搬迁。
记者：暂行办法中规定对被征收人补偿主要包括哪些内容？
张爱新：补偿包括一是对被征收房屋价值的补偿；二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
记者：目前，征收难、难征收成为不少城市发展的瓶颈之一，我市的《暂行办法》中的房屋征收奖励办法被认为是全省开创新的鼓励措施，请问对积极配合征收的被征收人有何奖励措施？
张爱新：为了更好地保障被征收户的合法权益，提高各项工作进度和效率。在《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿、补助和奖励标准》中明确了对被征收房屋价值的补偿。此外，对于配合征收工作的被征收户还将采取住宅分段奖励、分栋奖励以及分片奖励的方式来给予奖励。
记者：《暂行办法》中提到今后被征收房屋按市场价征收，这个市场价的标准是什么？如何对被征收房屋价值进行补偿？
张爱新：《暂行办法》第十三条明确“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产（即：被征收房屋的区位、用途、权属性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产）的市场价格（即：被征收房屋类似房地产在评估时点的平均交易价格）”，主要参照附近类似楼层、户型、年限、朝向的二手房市场价格。住宅类被征收房屋，以货币补偿为例，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易以公平交易的方式在评估时自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。选择产权调换按照《办法》第十三条规定计算、结清被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价；被征收人选择产权调换其安置面积不得超过被征收房屋建筑面积的10%，所超出的10%以内部分，按照市政府当年公布的经济适用住房价格结算；由于规划设计等原因，超出10%的部分，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格结算。用于产权调换房屋的建筑面积小于被征收房屋面积时，剩余房屋面积按货币方式予以补偿。产权调换的户型及地点由征收部门在房屋征收与补偿方案中具体明确。
记者：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议，请问如何处理？
张爱新：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。对复核结果有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
记者：目前，有些人为多得到一些补偿款，突击建设违法建筑、乱搭乱建、突击装修，既造成了资源的极大浪费，也给群众的生产生活带来许多不良影响，《暂行办法》对此是如何进行引导的呢？
张爱新：过去的确有违法建筑、乱搭乱建、突击装修成风，屡禁不止，对此，暂行办法着重从补偿政策方面进行了引导，首先是市、县级人民政府作出房屋征收决定前，组织规划、国土等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，对认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。房屋征收范围确定后，新建、扩建、改建建筑物、构筑物及其他附属物，对房屋等不动产进行装饰、装修，改变房屋和土地用途，变更房屋权属登记，租赁、抵押、典当房屋等其他不当增加补偿费用的行为都将不予补偿。
记者：老百姓看不懂评估报告，该向谁咨询呢？
张爱新：各家各户的评估报告发放的同时，征收部门会组织估价人员进行现场说明解释，还会有征收实施单位的工作人员对征收政策进行解释。这一点，我们每一个项目指挥部都会成立若干个工作组进行上门宣传解释，还会成立专门的政策解释组为群众答疑解惑，实实在在为我们的群众提供全方 位的服务，上月底，全市还对300余名动迁人员进行了培训。进户宣传方面为每户送上一份征收决定告知书、一份本项目的征求意见稿、一份用户调查表，即保障征收公开公正透明，同时也是对征收项目的一次摸底调查。
记者：暂行办法从哪些项目开始执行？张爱新：凡2011年1月21日前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，如宝华楼棚户区改造、马铺前棚户区改造、砖瓦厂、滨江四期等项目继续沿用原规定办理。即将启动的高峰坡、水巷、赣西堤改造等项目将按现在的暂行办法执行。本《暂行办法》自2012年1月1日起施行。2006年6月28日公布的《吉安市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。
本报还特邀江西井冈律师事务所律师练继勇，从法律层面解读《暂行办法》。
练继勇律师：暂行办法及3个配套文件的出台，从法律层面上看，意义十分重大。首先暂行办法确定市房屋征收与补偿管理办公室为市人民政府的房屋征收部门，以及发展改革部门、城乡规划部门、国土资源部门、建设单位、房地产管理部门的具体房屋征收与补偿职能，这进一步明确征收与补偿主体，各部门才能依法实施，《国有土地上房屋征收与补偿条例》才能有效运行。其次以政府行政文件的形式公布评估技术细则、补偿、奖励标准，体现了政府对房屋征收与补偿的公正、公平、公开原则，也能让被征收人全面了解所评估房产的价值依据，促进我市拆扦工作的顺利开展。另外被征收人可充分利用法律及上述规范文件所赋予的权利来保护自己的合法权益,对侵害被征收人利益的行为，可严格按照法律程序来采取救济措施。
